В данном обзоре я расскажу, что происходит на рынке частных домов, новой, и относительно новой постройки в городе Харьков и пригороде. Условно это дома 21-го века, общей площадью от 90-100 кв.м. Учитывая, что предложения таких домов бывают с неполной готовностью, то мониторингу подвергали дома стоимостью от 60 тыс. дол. США и выше, вплоть до $1 млн. (по цене предложения).
Начну с объема рынка и структуры предложения. В настоящее время таких предложений около 1100, и по сравнению с предыдущим периодом — остается стабильно неизменным. Если условно дома разделить на 4 класса, то из численность такова:

Структура предложения по ценам:

Эконом 60000 — 120000 — 41%;

Средний120000 — 240000 — 35%;

Премиум 240000 — 480000 — 18%;

Элит > 480000 — ... 6%.

Структура предложения по ремонту:

С ремонтом — 25%;

В строительном состоянии — 15%;

В промежуточном состоянии — 60%.

Средние цены 1 кв.м.:

Центр (Шатиловка, Сокольники) — 1420 $/кв.м.

Околоцентральные (Павлво Поле, Хол. и Лысая гора и др., до 15 минут езды до центра) — 930 $/кв.м.

Средней удаленности (до 30 минут езды до центра: Салтовка, Немышля, пос. Жуковского, пос. Новозападный) — 760 $/кв.м.

Окраина (> 30 минут езды до центра, не слишком престижный пригород ) —584 $/кв.м.

Основные маркеры рынка.

Что с продажами? Продажи есть, но они, как и в прошлом году весьма ограничены. Например в 2018 году был продан лишь каждый 6-й дом, т.е примерно 18% от предложения. Еще порядка 7% домов было снято с продажи, так и не найдя себе новых хозяев. Таким образом около 75% домов в течении года не находят своих покупателей, продолжая экспортироваться.

Средний срок экспозиции, Я бы дифференцировал для анализа: -Для домов, которые относительно соответствуют формату спроса, он снизился с 22-х до 18-ти месяцев; - Для «не форматных» - увеличился приблизительно до 3-х лет. Не редко до 4-5 лет. Собственно сложилась такая ситуация, что 9-ти собственникам домов среднего класса и выше, которые были построены более чем 5 лет назад, справедливо сказать: Увы, но Ваш дом никому не нужен! Единственный шанс его продать — сделать цену максимально привлекательной.

Среднее снижение цены и торг:

• для домов, которые в продаже до 2-х лет — 20-25%
• для домов от 3-4 лет — 30-35%
• средний торг от результативного показа до сделки 5-10%.

Основные тенденции этого рынка на сегодня:

1) Покупатель стал весьма требовательным к формату: - востребовано 120 — 250 кв.м.; - состояние: качественный и стильный ремонт (обязательно одновременное наличие этих двух компонентов); - планировка должна быть рациональна: минимум три спальни, два санузла, просторная гостиная (от 40 м2), терраса, приоритет одноэтажным домам); - энергоэффективность высокая: материал стен — газобетон или кирпич с утеплителем от 10 см.; - близость инфраструктуры обязательна, удобный заезд; - все коммуникации заведены в дом.

2) Спрос породил предложение — профессиональные застройщики набили шишки, но научились строить хорошо и в востребованном формате. Конечно купить дешевле себестоимости у профессионального застройщика не получится, но они предлагают рынку современные и востребованные форматы домов. Таким образом парадигма «покупаем дом, построенный для себя» перестаёт быть актуальной на сегодня.

При этом земельные участки в хороших местах продолжают пользоваться высоким спросом и соответственно дефицитны. Такое положение вещей прогнозируемо будет сохраняться на кратко и среднесрочную перспективу.

Борис Каган

"Мэтр ТМ"