Загальна поведінка ринку нерухомості м. Харкова за І-е півріччя 2020 року

На початку року ринок нерухомості вів себе як зазвичай у цей період -прокидався після новорічних свят і починав потроху зростати. Але оголошений у середині березня карантин, у зв’язку з пандемією Covid-19, відправив його у круте піке. У крайньому разі так на початку здавалося. Ріелтори, рекламодавці і пересічні громадяни готувалися до найгіршого: затягнути паски на невизначений період.

Першою ластівкою, що натякнула про неоднозначність цих очікувань виявилась оренда загородніх будинків. У пошуках долі кращої ніж «дивитись серіали та лаятись з другим із подружжя й вигулювати на балконі дітей, сидячи у чотирьох стінах» люди почали вимітати навіть ті будинки, на які іншим часом навіть не звертали уваги.

А потім й взагалі, після послаблення карантину, почали купувати нерухомість наче нічого й не було. В тому числі увагу покупців почали привертати приватні будинки, попит на які останні роки повільно, але стабільно спадав.

Можливо під час сидіння у карантині та перегляду новин типу «все погано, а буде ще гірше» відбулось переосмислення багатьох сталих речей, наприклад таких як скороплинність життя, та більшу залежність його якості ніж це хотілось би, важливість особистих свобод і таке інше. І ті хто ще вчора, як то кажуть «сиділи ровно» й чогось чекали - розпочали реалізацію своїх мрій негайно. А закриті кордони й неможливість відірватись на умовній «ібиці» лише прискорювали цей процес.

Тож кінець весни і початок літа виявились для ріелторів напрочуд продуктивними. Чого не варто казати про ринок комерційної нерухомості. Тут все складніше. Цей ринок з початку карантина падав, навіть якщо казати про зазвичай стабільний ринок оренди. Багато власників, орендарі яких вимушені були закритись на карантин, йшли назустріч і надавали пільги від 30 і до 100% орендної плати (з умовою лише сплачувати комунальні).

Надалі ми надамо найбільш характерні показники ринку житлової нерухомості та земельних ділянок для нашого харківського регіону.

Загальні статистичні дані

Середньозважена вартість та параметри нерухомості у м. Харків

Показники середньої вартості різних категорій нерухомості, на перший погляд, можуть здаватись безглуздими. Але це лише на перший погляд. Ці показники надають базу для фундаментальних економічних розрахунків. Таких як, наприклад, відносне економічне благополуччя регіону у порівнянні з іншими областями країни, спроможність купувати нерухомість враховуючи середню зарплатню, рентабельність будівництва нерухомості на продаж, глобальна динаміка цін й таке інше







Динаміка цін на первинному та вторинному ринках квартир

Протягом останніх двох років намітилось неспішне, але стабільне зростання цін як на первинному так і на вторинному ринках житлової нерухомості. Звичайно середні ціни, вказані на діаграмі, не спроможні у повному обсязі відобразити ситуацію того чи іншого сегменту ринку, але загальну тенденцію демонструють.

Покупцям і інвесторам потрібно враховувати наступне: зріст цін насамперед стосується лише ліквідної нерухомості: 1-2 кімнатні квартири, невеликі і середні квартири з новим і якісним ремонтом, розташовані у районах бажано з пішою доступністю до метро. Саме ця нерухомвсть «витягує» криву цін трішки договри. Ціни на окремі категорії неліквідного житла можуть навіть падати. Чому крива первісного ринку пішла вниз останні півроку -дамо пояснення на наступному слайді.

Середньозважені ціни на первинному ринку по класах житла на липень 2020р.

Перед початком аналізу ринку первинної нерухомості потрібно зауважити на існуючу розбіжність експертних оцінок цього ринку, виражених насамперед у кількісних показниках росту-падіння цін. Справа в тім, що некоректно порівнювати тенденції первинного та вторинного ринку не зробивши акцент на тому, у якій валюті фіксуються ціни на цих ринках. Адже на первинному ринку ціни зазвичай зафіксовані у гривнях, а на вторинному - в доларах США. І те що на первинному ринку деякі експерти видають як зріст, а на вторинному як падіння -є не чим іншим ніж банальне відігравання змін курсу з урахуванням інертності ринку нерухомості (2-3 місяці). Отже оскільки за останні півроку курс гривні змінювався в диапазоні з 23-х до 27-х гривень за долар США, а ціни на первісну нерухомість заявлялись в гривнях - в доларі вони дещо впали (попередній слайд).

Вартість 1м. кв. квартир по районах міста

Цей показник є доволі відносним критерієм цінності нерухомості у конкретному районі. Не зважаючи на значний вплив розташування квартири на її вартість, не треба недооцінювати й інші важливі характеристики житлової нерухомості, такі як: тип будинку, ремонт чи планування. Наприклад, однокімнатна квартира з ремонтом на дальній Салтівці може коштувати дорожче ніж хрущівка у такому престижному районі як Павлове поле. Отож потрібно враховувати, що на такий улюблений статистичний показник багатьох експертів і пересічних громадян як вартість 1 м. кв. в будь-якому районі, впливає, в першу чергу, структура представленої в районі нерухомості. Простіше кажучи, наявність у районі менш якісної нерухомості статистично може знижувати його привабливість «на папері», тоді як велика кількість більш якісних метрів -навпаки збільшувати! Таким чином це нерівномірне представництво якісних квадратів нерухомості дещо спотворює вплив вартості самого району у реальній статистиці.

Окрім того, потрібно зауважити, що приблизно протягом останніх 15-ти років, за рахунок ринкових процесів, таких як будівництво торгівельних центрів, розвиток міського транспорту, будівництво якісного житла -інфраструктура міських районів у значній мірі вирівнялась. І це, в свою чергу, додатково скоротило вплив вартості самого району на ціну 1 м. кв. нерухомості в ньому. Із найбільш суттевих факторів цінності нерухомості в межах одного району залишаються близкість будинка до метро та зручність його розташування відносно транспортних магістралей.

Статистичні дані будинків від 2000 року будівлі по групам районів міста


При визначенні вартості приватних будинків по районах, прийняття за основу «квартирної» схеми розбивки міста не має сенсу щонайменше з двох причин. По-перше, далеко не у всїх районах міста у достаній кількості є приватний сектор. По -друге, властивості будинків настількі індивідуальні, що вплив вартості районів у сукупності з відносно невеликим представництвом будинків у ньому, у значній мірі, спотворюють статистичну картину. Отож для більшої достовірності впливу розташування приватного будинка на його цінність, місто умовно розбито лише на чотири групи районів.

Якщо ж умовно виключити вплив району розташування будинку на його ціну, то на перше місце виходить належність будинку до сучасного формату, який диктує ринок попиту: помірна площа 120 -250 м2, одно- чи максимум дво- поверховість, раціональне планування без зайвих коридорів та приміщень і споруд, існування яких є економічно недоцільне, наявність сучасного ремонту, енергоефективність (економічність опалення та кондиціонування).

Статистичні дані ділянок по групам районів міста

При визначенні впливу вартості земельної ділянки в залежності від району її розташування, діють схожі принципи як і на ринку приватних будинків, Розподіл міста на умовні чотири групи районів є достатнім для отримання інформації про цінність земельної ділянки в залежності від району, в якому вона розташована. Надалі на ціну землі впливатумуть в більшій мірі такі фактори як зручність локації земельної ділянки в межах району, площа і конфігурація ділянки, якість під’їзду, наявність комунікацій і, головне, якість оточення (сусіди, інфраструктура).



Аналітичний звіт підготував

комітет аналітики ХРО АФНУ

керівник Б. Ю. Каган