КАКИЕ ДОМА ПОКУПАТЬ, А КАКИЕ ЛУЧШЕ ОБОЙТИ СТОРОНОЙ

Как правильно выбрать дом, который всегда можно быстро продать.

Советы по покупке домов от риэлторов

Статья о недвижимости адресована покупателям домов, домостроителям, строящим как для себя так и на продажу, а также риэлторам, желающим расширить свой кругозор для работы в данном сегменте.

В статье даны советы, надеюсь полезные, которыми не стоит пренебрегать.

Для начала давайте определимся об особенностях каких домов пойдёт речь в данной статье.

Поскольку компания Мэтр специализируется на среднем и премиум классах домов, логично будет о них и поговорить. Средний класс домов в рамках этой статьи о недвижимости — это дома (часто употребляемое название коттеджи) постройки от 2000 г, со всеми удобствами (не обсуждается), от трёх спален и общей площадью от 120 кв.м. Разумеется с участком, хотя бы от 4 соток, но чем больше тем лучше. Дискутировать на тему классификации в этой статье мы не будем, поскольку данная статья не о классификации, а о достоинствах и недостатках домов. К премиуму же предлагаем отнести дома (здесь логично употребить название особняки) площадью выше 200 кв.м. и в законченном состоянии (с ремонтом) дороже 300 тыс у. е. Разумеется проект, ремонт, район должны соответствовать притязаниям данной недвижимости. Для чистоты определения договоримся, что указанная стоимость относится не к «хотелке» собственника, а к ценам продаж. Так что ориентир, разумеется, приблизительный, но для того, чтобы начать повествование, данных достаточно ;).

Возможно, в нижеприлагаемых особенностях домов и нет ничего «особенного», но поделюсь небольшим секретом, несмотря на опыт работы в недвижимости с 1995 года, многие из нюансов открылись для специалистов компании лишь после того, как мы стали заниматься преимущественно только продажей домов. Поэтому просто поделюсь нашими выводами, а там Вы сами решайте — полезно это Вам или нет. :)

Локальное местоположение дома

Дом не должен располагаться возле трассы или дороги с активным движением, но в тоже время и не далее второй-третьей улицы от неё. Заметьте, речь не идёт о районе расположения, это тема отдельная и часто районные предпочтения лежат в области личных потребностей покупателя и членов его семьи. Также оговорюсь, что речь не идёт о покупке дома под бизнес, иначе местоположение вдоль трассы напротив будет достоинством.

А какие соседи у Вашего будущего дома?

Современному большому и красивому дому — коттеджную улицу, а лучше посёлок! Как-то у нас засело в голове — не выделяться. Многие клиенты отмечают, что не хотели бы на своей улице ежедневно видеть Сифона и Бороду и ловить неодобрительные (возможно) взгляды соседей, проживающих в достроенных перестроенных домишках эпохи всеобщего равенства и братства.

Построен ли Ваш будущий коттедж по современному проекту, учитывающему последние тенденции домостроительства?

В большинстве случаев дом должен быть построен по проекту архитектора. О как! А думаете, что в основном так и есть? Как бы не так! Варианты «мы с женой посовещались и я решил», а также "прораб мне посоветовал" весьма распостранёны, но не слишком популярны у требовательных нынче покупателей. Напомню, что есть ещё профессиональные архитекторы, профессиональные дизайнеры и профессиональные риэлторы в конце концов. Что касается последних, несмотря на то, что я тут лицо весьма заангажированное )) подумайте, кто как ни риэлтор напрямую работает с "хотелками" покупателей и может судить о том, что лучше, а что хуже в доме? Собственно поэтому статья и родилась. Однако сейчас не об этом. Поскольку, по моим наблюдениям, «удачность» проекта едва ли не самый важный фактор при покупке дома, остановлюсь на этом более подробно.

Спальни — их не должно быть меньше трёх, а лучше если их будет четыре -шесть. Давайте посчитаем вместе -хозяйская спальня, спальни для детей (по их количеству), спальня для родителей (весьма частая опция при покупке), гостевая спальня, кабинет (это тоже считается спальня, но используемая в иных целях). Получается, если ни в чём себе не отказывать, то шесть спален должны удовлетворить подавляющее большинство состоятельных семей, хотя многим достаточно будет и меньше. Минимум одна спальня должна быть в первом уровне (например для пожилых родителей).

Гостиная — на сегодня модный тренд — студия (совмещение гостиной и кухни), В домах побольше желательно если есть отдельная гостиная, плавно перетекающая в кухню-столовую. И совсем плохо, если кухня отдельная, да ещё и менее 15 кв. м.

Балконы, лоджии, террасы — из столовой весьма популярен выход на летнюю террасу, чтобы обедать летом на свежем воздухе. На втором этаже желательно наличие большого открытого балкона с навесом или крышей. Выход на него лучше предусмотреть из хозяйской спальни или второй гостиной, если таковая имеется. Отсутствие данных элементов не смертельно, но в домах стоимостью выше 200 тыс. будет восприниматься как недостаток.

Санузел — само собой должен быть на каждом уровне. А если спален в уровне больше трёх, то и два. Причём для престижных домов с большим количеством спален вход в самый большой санузел необходимо предусмотреть прямо из спальни. То что в Европе давно является нормой -у нас сейчас входит в моду. Важная деталь -санузел не должен быть слишком маленьким. Желательно, чтобы в него при необходимости помещалась душевая кабинка и ванная. Оказывается, многие об этом забывают, делая под себя. Но при продаже это может стать недостатком, если Вы не попадёте на джентльмена-единомышленника. Отсутствие ванной можно ещё позволить себе на первом этаже в гостевом санузле.

Лестница — должна быть пологой, удобной и безопасной. Помните как в голливудских фильмах ужасов (или в комедиях, неважно ;)) все неприятности всегда из-за крутых и высоких лестниц, видимо в этом есть доля правды. Винтовые лестницы хоть и экономят место, однако непопулярны из-за своей крутизны и неудобства. Побегайте по такой лестнице двадцать раз в день или занесите по ней, например, шифоньер и Вы поймёте о чём я.

Уровни (этажи) — их число и расположение должно быть оптимальным. Не открою Америки, если скажу, что как правило их бывает два -три. При этом, если уровней всё же три, то удачным будет решение, если третий будет в цоколе, а не на третьем этаже (!). Чаще всего семья в течении дня находится в гостиной (и в кухне), поэтому намного удобнее подниматься на один этаж вверх или спускаться на один этаж вниз, чем «гонять» в случае необходимости на третий, особенно по неудобной лестнице. Решения «всё в одном уровне» — перспективны, но пока не нашли широкого распостранения, в первую очередь из-за неэкономного использования участка, в черте города с этим особенно туго. Ценность второго уровня, а как правило это спальни, несколько снижается, если он мансардный. Большинство джентльменов и их спутниц предпочитают полноценные спальни. Однако для «эконом варианта» дорогого дома (приношу извинения за парадоксальность данного оборота) вполне себе подойдёт. Четырёхуровневые проекты (гонки по вертикали:))) весьма непопулярны, старайтесь избегать таких решений.

Материал внешних стен дома

По этой теме нижеприведенный материал носит весьма общий, ознакомительный характер. Более детально изучить все достоинства и недостатки каждого материала рекомендую на специализированных ресурсах. Но для общего представления, надеюсь, этого будет достаточно.

Красный кирпич — несмотря на все последние модные тенденции по использованию энергосберегающих технологий в строительстве, наиболее прогнозируемым по отклику рынка и, пожалуй, самым востребованным пока остаётся он. Прошу не воспринимать это как рекомендацию, это всего лишь констатация факта. Особенно хорош пустотелый кирпич (с отверстиями внутри). Он, конечно, почти вдвое дороже обычного, но и почти вдвое лучше удерживает тепло, а если он ещё и лицевой, то и не требует дополнительной наружной отделки, так как весьма симпатичен.

Poroterm (керамические блоки с отверстиями) и ему подобные материалы — решение отличное, но весьма и весьма недешёвое, про такие дома можно точно сказать, что они строились не на продажу, правда и вернуть инвестиции в этот материал на сегодняшнем сложном рынке, почти нереально.

Ракушняк — привлекательный природный материал, как ни странно весьма недорогой, хоть и не привычный для «не южных» регионов. Встречается реже. Из известных «слухов» о достоинствах и недостатках: дёшев, в таком доме хорошо дышится, звуконепроницаем, летом не жарко, это плюс; из известных минусов — весьма дорог в отделке, так как не идеально ровный, требует утепления и облицовки снаружи, иначе зимой будет холодно, а проникающая в поры и замерзающая влага может порвать стены. В целом, при грамотном подходе, материал весьма неплох и к недостаткам дома его явно не отнесёшь, скорее наоборот.

Белый кирпич — несколько ниже в «народном» рейтинге чем красный, хотя большинство домов построено именно из него. Он прочен, доступен по стоимости, имеет достаточно правильную геометрию, идентичен красному по теплопроводности, но более восприимчив к воздействию влаги, поэтому цоколь из него как правило не делают. В современных коттеджах преимущественно облицовывается фаготом, лицевым кирпичом или оштукатуривается снаружи.

Газобетон — о нем можно сказать следующее: на сегодня это наиболее экономичное и удачное решение по сочетанию цена/качество. По теплоизоляционным свойствам газобетон примерно в четыре раза превосходит кирпич. При этом кирпич тяжелее, соответственно и к фундаменту прийдётся тоже подойти «фундаментально», т. е. по стоимости для кирпичных стен он будет дороже. Также несколько дешевле обойдётся кладка газобетона и его последующая отделка, вследствие его правильной геометрической формы. А его прочность, морозо и влаго устойчивость находятся вполне на уровне. Поэтому этот материал на сегодня следует признать весьма популярным. Попутно замечу, что для достижения максимального эффекта по тепловому сопротивлению необходимо осуществлять укладку газобетона на специальный клей, максимально тонким слоем.

Пенобетон — по внешнему виду и характеристикам напоминает газобетон, однако практически во всём процентов на тридцать проигрывает ему, правда примерно на столько же и дешевле. Разумеется, если финансовая составляющая не единственно существенная для Вас — следует предпочесть газобетон.

Кроме этого, если у Вас более одного этажа, то для того, чтобы нагрузка оптимально распределялась на несущих стенах обязательно требуется обустройство армопояса между этажами, который к слову также требется дополнительно утеплить, иначе теплопотери будут осуществляться именно через него.

Быстровозводимые конструкции - у нас как-то не приживаются. Они дешевле, но не удовлетворяют нашу ментальность, жаждущую иметь крепость «на века». Из неоспоримых преимуществ — скорость и доступность строительства, из известных недостатков -недостаточная прочность в контексте пословицы «мой дом моя крепость». Как лаконично объяснял своей спутнице один джентльмен особенности таких конструкций «это когда сильный ветер — то крыша в одну сторону, а стены в другую». Возможно это приживется со временем, когда исправно заработает страховой бизнес. В любом случае интересующимся советую почитать специализированные ресурсы по этому поводу, отдельно по деревянным, отдельно по металлическим каркасам. От себя, как от практика рынка, добавлю, что пока такие конструкции на рынке представлены единично и воспринимаются покупателями настороженно, впрочем как и всегда всё новое. Пожалуй, такие решения более пригодны для домов площадью до 150 кв.м или для загородного строительства, а варианты конструкций с имитацией «под сруб» будут отлично смотреться в живописных местах, на берегу водоёма или на опушке леса.

Сруб — это конечно отдельная тема. Деревянный дом — изысканное жильё, экологически чистый, не побоюсь этого слова, модный и даже по-своему роскошный материал. При этом оценить это способны сегодня процентов не более пяти — десяти гурманов. На рынке в чистом виде почти не замечен, поэтому что -то более детальное о ликвидности таких домов сказать сложно. Думаю, что такой дом также органично впишется в лесной антураж.

К вышесказанному следует добавить, что современные тенденции в строительстве, обусловленные прежде всего стремлением к экономии на отоплении, предусматривают дополнительное утепление стен в виде наружного слоя пенополистирола или керамических плит с последующим оштукатуриванием или в виде внутренней воздушной прослойки (термоса) между несущим и облицовочным слоями кирпича. Часто эту прослойку дополнительно заполняют утеплителем (пеноизолом, пенополиуриетаном, керамзитом, крошкой пенопласта) или прокладывают той же керамоватой. Такие, утеплённые стены, в глазах потенциальных покупателей выглядят наиболее привлекательно. Ибо, несмотря на высокий ценовой сегмент, вопросы о стоимости отопления в зимний период задают все.

Отопление и утепление дома должно быть экономичным и продуманным

Как ни странно, начну с окон. Стеклопакет должен быть — двухкамерным, чтобы минимизировать потери тепла через проёмы. Заодно это защитит в случае необходимости от шума. На всякий случай поясню, «двухкамерный» — это когда в раме три стекла, т. е. между ними две воздушных прослойки. Под каждым окном необходим радиатор, чтобы создавать тепловой заслон более прохладному воздуху от окна. Полы принято устраивать с подогревом, на первом этаже в домах среднего и премиум класса это вообще стандарт и их отсутствие воспринимается как минус. В отличие от квартир, в домах их чаще всего делают водяными, а не электрическими. Примерно в 20% домов сейчас встречается дополнительный, альтернативный газовому, котёл. Или твердотопливный, работающий на всём, что горит -уголь, дрова, брикеты или электрический, понятно требовательный к подведённой мощности. Такой подход следует признать дальновидным, так как кто знает, чем завтра топить будет выгоднее. Чтобы избежать потерь тепла через крышу, она должна быть утеплена, той же керамоватой или чем-либо подобным. Иногда крышу не утепляют, когда второй этаж в доме полноценный, но тогда утепляют потолок на втором этаже со стороны крыши. Фанаты утепления иногда утепляют и то и другое. Но это верный признак того, что строили не на продажу :).

Все любят покупать дом, который «строили для себя»

Поясню сию позицию. Такие дома предпочитает большинство покупателей. Но почти уверен, что дело больше в испорченной репутации домов на продажу, чем в реальных недостатках этих домов. Собственно ситуация вполне себе как и у нас, риэлторов. Нас тоже не особо любят по причине испорченной репутации. На рынке много непрофессионалов, поэтому пока докажешь, что ты не верблюд… Вот и на рынке домов примерно та же ситуация. Много домов строилось на продажу по схеме «в первый и последний раз». Были, так сказать, первым предпринимательским опытом. Году так в 2007, когда недвижимость пёрла как на дрожжах, не строил только ленивый. Вот и пошли все с опытом и без в строители фирмы «Пустьменянаучат». И что в результате? На рынке полно домов, в которых вдоль и поперёк накосячено, материалы использованы самые что ни на есть дешёвые и к тому же никаких тебе бонусных излишеств в таких домах в виде например стен из Poroterm или клинкерного кирпича или крыши из натуральной черепицы не предвидится. Следует иметь ввиду, что собственник в первую очередь отличается от «строителя-продажника» тем, что заведомо «ввалил» много средств прежде всего в дорогие материалы и скрытые работы. И вот теперь оба — владелец дома, который «строился для себя» и его покупатель понимают (правда, конечно, владелец это не сразу это понимает, а только спустя год-полтора после начала продажи), что сделка, вероятнее всего, произойдёт по цене, дешевле себестоимости. Разумеется, для покупателя это весомый плюс, чего не скажешь о собственнике, вылетающем с такими «инвестициями» в трубу. Поэтому такое приобретение, по легенде, расхожей среди покупателей, и считается заведомо выгодным.

В защиту домов на продажу хочу сказать следующее. Здесь как и у риэлторов не всё одинаково. Не все «строители на продажу» заслуживают порицания. Наиболее опытные из них строят хорошо и даже отлично. Да, они вряд ли сделают вложения, которые напрямую не отразятся на цене будущего дома. Но при этом, имея значительный опыт строительства и личных продаж, постараются избежать существеннных недостатков при проектировании и строительстве, коих полно, когда строят для себя, но первый в жизни дом.

Так что на практике, когда в запеклом бою за кошельки покупателей схлестнутся — дороговизна материалов и невозвратные инвестиции в скрытые от глаз дополнительные опции строителей-любителей с рациональным и продуманным подходом к строительству и ценообразованию профи, то кто тут победит «та ещё бабка надвое сказала». Лично я ставлю на профи. Рекомендую при выборе руководствоваться конкретными вещами, а не эмоциями, хотя понимаю, что это вряд ли :)).

«Правильные» коммуникации в доме рулят

Электричество — покупатели предпочитают, чтобы было подвёдено три фазы, мощностью от 10 кВт. Да, это недёшево, но для больших домов 5 кВт уже считается недостатком.

Вода и канализация — наличие центральных коммуникаций приветствуется, но давно уже не считается принципиально важным. Ведь во многих экологически чистых районах ближнего пригорода об этом не может быть и речи. Некоторые, особо скурпулёзные покупатели, могут потребовать анализ воды из скважины, будьте к этому готовы и не удивляйтесь. Автономная канализация (сливная яма) должна быть большого объема (прикиньте из расчёта слива 200л на одного человека в день), желательно двух- или даже трёхкамерная, это уменьшит необходимость частой откачки, а ещё лучше полноценная система очистки сточных вод — септик.

Внутренняя отделка — на вкус и цвет товарищей нет? А вот и есть!

Постоянно сталкиваюсь с тем, что покупатели желают приобрести дом с ремонтом, а собственники упорно такие дома не предлагают. Да ещё и оправдываются. Мол ну что ж я поклею обои, покладу плитку, а покупателя цвет и размер не устроят, куплю сантехнику, а она не такая. Да да, всё правильно. Вот только покупатели хотят «под ключ» и все тут. Конечно берут и под отделку и без внутренних работ, но скорей от безвыходяги. Платить 150-200 тысяч уе. и потом ждать ещё девять месяцев -это… Ну не знаю, представьте себе, что Вы женились на красавице, расписались, поцеловались и… Всё! А брачная ночь переносится на неопределённый период :(( Как Вам такая свадьба?

А ведь давно уже придумали армию архитекторов и дизайнеров, которые сделают так, что и цвет и размер будет подходить… Ну хорошо не всем, но девяноста процентам покупателей. Вот только желание сэкономить примерно $5-10 тыс. на их услугах вводит в соблазн горе-строителей их не приглашать. А ведь при потенциальной стоимости дома, например, в 300 -400 тысяч долл. это весьма умеренные затраты, отсутствие которых на этапе проектирования и ремонта пагубно сказывается на окончательной стоимости сделки, которая порой примерно «тыщ на сто» в той же валюте не оправдывает первоначальные ожидания продающей стороны. И всё это как раз из-за проблем с цветом и размером.

Многие продавцы, убедившись на практике, что полуфабрикат продать тяжело, принимают решение продолжить ремонт. Такие меры, для наиболее удачливых из них, чаще заканчиваются сделкой, чем для продающих голые коробки. Часто это вообще едва ли не единственная альтернатива, даже с учётом необходимости дополнительных инвестиций. В целом, воспользуйтесь правилом: ремонту необходим баланс между его уровнем и престижностью недвижимости. Иными словами, нельзя делать дорогой ремонт в дёшевом доме и наоборот, дешёвый в дорогом. Равно как и нельзя делать безвкусный ремонт «а-ля я тоже дизайнер» или, как говорят у нас в Харькове «по-богатому», в престижной (потенциально) недвижимости. Безвкусный ремонт не спасёт никакая дороговизна материалов. Также замечено, что двум третям покупателей не нравится гипсокартон в отделке стен, а вот классическая маячная штукатурка даже очень. Линолеум на пол и дешёвую вагонку на стены постарайтесь также избежать. Надеюсь мысли о пластике на кухне и в ванной Вам тоже не приходят в голову? Ура! Тогда всё норм.

Материал крыши дома

С этим более менее всё в порядке. Шифер и ондулин в домах стоимостью от 120 тыс. у. е. сейчас практически никто не использует. Натуральную черепицу к сожалению тоже — очень дорого и тяжело (требуются мощные стропила). Настоящие джентльмены в основном кроют металлочерепицей, но в последнее время, с появлением качественной битумной черепицы, предпочтение отдаётся ей, даже в очень дорогих домах. И с точки зрения тишины она предпочтительней. Представляете шум ливня по металлу, особенно, когда есть проблемы с со звукоизоляцией? Весьма привлекательна по внешнему виду и эксплуатационным качествам композитная черепица, но она пока ещё весьма редко встречается.

Наличие дополнительных опций приветствуется, но не всегда увеличивает стоимость

Рекомендую учитывать следующее:

Гараж — должен быть… Это как минимум. И желательно не менее чем на две машины. Для дома стоимостью от 200 тыс. у. е. это практически стандарт. Вместо гаража, в принципе, подойдёт и навес, но это хуже с точки зрения безопасности автомобиля, например, когда вы решите поехать в отпуск без него. Оставлять его под навесом на длительный срок без присмотра я бы не рекомендовал. Желательно также иметь пару-тройку дополнительных парковочных мест перед домом, для гостей или для временной стоянки личного авто.

Бассейн и сауна -их отсутствие будет считаться недостатком, пожалуй, лишь в домах стоимостью от 300 -350 тыс. у.е. В домах подешевле на это особо никто не рассчитывает. Так что если есть — хорошо, а нет — ну и ладно. Но вот для более дорогих домов такое упущение выйдет боком.

Гостевой дом — это плюс лишь при большом участке и недостатке спален в основном доме, в остальных случаях -неокупаемая инвестиция, а при малом участке ещё и обуза. По настоящему приветствуется лишь в элитных домах и то не всегда.

Всевозможные сараи, летние душевые, клозеты и погребы современные покупатели в серъёзный расчет не принимают. Так что в большинстве случаев они не востребованы и ценность дома не увеличивают, а иногда и снижают.

И наконец забор — все хотят иметь красивый. Для дорогого дома с фасада иметь еврозабор -минус. Хотя еврозабор -это звучит гордо, но выглядит паршиво. Желательно иметь каменный, обложенный фаготом или природным камнем, а хорошо бы и с ажурными коваными вставками и воротами.

Подъезд к дому

Понятно джентльмены предпочитают асфальтированный, но… Если ограничить себя таким образом, то джентльмены потеряют в выборе примерно 90% домовладений, по крайней мере по статистике Харькова. А ведь параметров-то, параметров-то ещё, которые надо учесть… Вот хотя бы все вышеперечисленные! Так что не упираемся в это сильно, сам статус недвижимости предполагает наличие хотя бы одного внедорожника на семью и довольствуемся насыпью, лишь бы не просёлочной дорогой. :))

Ну вот из основных моментов вроде бы всё. Если у Вас есть, что добавить, буду рад Вашим комментариям и отзывам сюда, уверен, что мог упустить что-то важное. Тогда с удовольствием почитаю Ваши дополнения или замечания. Ведь мы, риэлторы, должны сотрудничать и обучаться друг у друга, чтобы предоставлять нашим Клиентам самый лучший сервис.

С уважением, Борис Каган

Компания МЭТР.